Doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đón cơ hội

Nhiều doanh nghiệp đang gia tăng việc xây dựng, cung cấp nhà xưởng nhằm đón làn sóng đầu tư nước ngoài mới vào Việt Nam.

Phát triển thêm nhiều dự án

 

Hồi giữa tháng 5, Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial), một liên doanh giữa quỹ đầu tư Warburg Pincus và Tổng công ty Becamex IDC, đã ra mắt tại Bình Dương. Với số vốn ban đầu khoảng 200 triệu đô la Mỹ, trong đó đối tác nước ngoài góp 70%, liên doanh mới thành lập này hướng tới việc cung cấp nhà kho hiện đại, nhà xưởng xây sẵn cho thuê, nhà xưởng xây theo yêu cầu của khách hàng và các sản phẩm liên quan đến bất động sản công nghiệp tại khu vực kinh tế, khu công nghiệp trọng điểm để đáp ứng cho các tập đoàn đa quốc gia. Hiện liên doanh đã mua 8 dự án với hơn 2 triệu mét vuông đất công nghiệp đang được phát triển ở Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Hải Dương và Bắc Ninh để phục vụ cho mục tiêu trên.

 

Đây là dự án phát triển hạ tầng sản xuất công nghiệp đầu tiên của Warburg Pincus tại Việt Nam sau khi quỹ đầu tư này đã rót hơn 1 tỉ đô la vào các dự án bất động sản thương mại, ngân hàng... kể từ khi quỹ tham gia vào dự án đầu tiên vào năm 2013.

 

Trước Warburg Pincus, nhiều nhà đầu tư nước ngoài khác cũng đã khai thác hạ tầng sản xuất công nghiệp, trong đó đáng chú ý là xây dựng nhà xưởng cho thuê. Như trường hợp Công ty TNHH Tân Thuận (TTC) - chủ đầu tư phát triển hạ tầng khu chế xuất (KCX) Tân Thuận (có vốn góp của doanh nghiệp Đài Loan), đã và đang cho thuê nhà xưởng cao tầng rất thành công. Gần đây, KCX này đã đưa vào khai thác nhà xưởng 8 tầng, sau thành công khai thác 3 nhà xưởng với công suất cho thuê 100%.

 

Khai thác mạnh loại hình nhà xưởng xây sẵn là các doanh nghiệp Nhật Bản, với hàng loạt dự án đang hợp tác với các doanh nghiệp trong nước của tập đoàn Chodai, Shimizu, Daiwa House Industry, Kobelco Eco-Solutions, JESCO Holdings... Đơn cử, hai khu nhà xưởng dịch vụ với tổng diện tích 71.000 mét vuông ở Long An của Công ty cổ phần Kizuna JV đã thu hút được hơn 80 nhà đầu tư trong và ngoài nước. Doanh nghiệp Nhật Bản này còn phát triển thêm dự án khu nhà xưởng dịch vụ Kizuna 3, dự kiến sẽ cung cấp 40 nhà xưởng với quy mô từ 300-600 mét vuông cho các nhà đầu tư.

 

Các doanh nghiệp phát triển hạ tầng sản xuất nước ngoài trước đây như Amata (Thái Lan), Sembcorp (Singapore)... cũng đang gia tăng việc xây dựng, cung cấp nhà xưởng nhằm đón làn sóng đầu tư nước ngoài mới vào Việt Nam. Đơn cử vào cuối tháng 3 rồi, tập đoàn Amata Việt Nam đã nhận giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới để phát triển dự án thành phố công nghiệp tại tỉnh Quảng Ninh. Dự án với diện tích 714 héc ta này là địa bàn mới của Amata trong việc hướng ra khu vực phía Bắc sau thành công của dự án Amata City Biên Hòa (Đồng Nai) thu hút được 165 nhà đầu tư từ hơn 20 quốc gia và vùng lãnh thổ, vốn đăng ký hơn 2,7 tỉ đô la Mỹ. Ngoài ra, nhà phát triển hạ tầng công nghiệp Thái Lan này cũng đang triển khai dự án mới ở tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích 1.270 héc ta ở Long Thành (Đồng Nai), trong đó 33% diện tích dành cho phát triển khu công nghiệp.

 

Hemaraj, một tên tuổi khác của Thái Lan, đang có dự án hợp tác với doanh nghiệp trong nước để xây dựng hạ tầng khu công nghiệp - đô thị ở tỉnh Nghệ An. Theo kế hoạch, dự án có tổng vốn đầu tư 1 tỉ đô la Mỹ, quy mô 3.200 héc ta. Là nhà phát triển hạ tầng bất động sản công nghiệp hàng đầu của Thái Lan, sở hữu và phát triển 8 khu công nghiệp với tổng diện tích 7.000 héc ta, Hemaraj kỳ vọng sẽ tiếp tục thành công ở Việt Nam, nhất là trong bối cảnh dòng vốn đầu tư từ Thái Lan cũng như từ các thị trường khác đang đổ vào Việt Nam.

 

Còn Sembcorp đang tiếp tục hợp tác với Becamex IDC để phát triển hàng loạt dự án đô thị công nghiệp quy mô lớn ở nhiều tỉnh thành trong cả nước sau thành công của các dự án tương tự ở tỉnh Bình Dương với tên gọi khu đô thị công nghiệp VSIP.

 

Những lý do

 

Tín hiệu trên cho thấy một xu hướng ngược lại với thời điểm đầu năm 2017, khi nhiều nhà phát triển hạ tầng bất động sản công nghiệp cho thuê lo ngại rằng việc Mỹ, đối tác lớn nhất trong Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), rút khỏi hiệp định sẽ có những tác động tiêu cực. Bởi lẽ trước đó họ đã ôm quỹ đất để phát triển hay mở rộng các khu công nghiệp nhằm đón đầu cơ hội thu hút làn sóng đầu tư mới từ việc Việt Nam tham gia TPP.

 

Tuy nhiên, mặc cho Mỹ không còn tham gia TPP (nay gọi là Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương - CPTPP), giới phân tích và các công ty tư vấn đầu tư nhận định hiện Việt Nam vẫn là điểm đến chiến lược, và được xem là “công xưởng” mới cho các nhà sản xuất quốc tế.

 

Theo đánh giá của tập đoàn Tư vấn Jones Lang LaSalle (JLL), Trung Quốc luôn được coi là “cái nôi” của ngành công nghiệp và hậu cần (logistics) trong nhiều năm liền, nhưng sự tăng trưởng của những thị trường mới nổi ở khu vực Đông Nam Á đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, trong đó Việt Nam và Indonesia sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ sự mở rộng các dự án công nghiệp.

 

Theo Tổng giám đốc JLL Việt Nam Stephen Wyatt, quan sát của JLL cho thấy số lượng các công ty có nhu cầu dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc ngày càng tăng, vì chi phí lao động ngày càng tăng và môi trường kinh doanh đầy thử thách. Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang tìm kiếm cơ hội và đang nỗ lực mạnh mẽ nhằm khẳng định vị thế là một trung tâm sản xuất tiếp theo ở Đông Nam Á. Việt Nam có hàng loạt yếu tố thu hút doanh nghiệp, như chi phí lao động thấp, khu kinh tế có nhiều ưu đãi về thuế và việc ký kết các hiệp định tự do thương mại (FTA) với EU, Hàn Quốc và gần đây nhất là CPTPP...

 

Dù thách thức vẫn còn với sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng chất lượng tốt và chỉ số về tính minh bạch thấp, nhưng ông Stephen Wyatt dự báo ngành công nghiệp và logistics ở Việt Nam sẽ tăng trưởng trong những năm tới, và nhu cầu của các nhà đầu tư, nhà sản xuất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao.

 

Cũng nhìn thấy tiềm năng lớn của thị trường, hãng tư vấn bất động sản Savills hồi đầu năm nay lần đầu tiên đã giới thiệu dịch vụ tư vấn bất động sản công nghiệp. Nói về việc bổ sung mảng dịch vụ mới này, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho rằng các nhà đầu tư ngày càng quan tâm thị trường công nghiệp tại Việt Nam, các khu công nghiệp lớn cũng như các tài sản công nghiệp, các cơ hội xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu thiết kế của người thuê (built-to-suit opportunities), hay kho bãi phục vụ chuỗi quy trình hậu cần.

 

Tương tự, Giám đốc điều hành tập đoàn Warburg Pincus, ông Charles R. Kaye, cũng cho rằng Việt Nam đang nhận được nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tư nước ngoài vì kinh tế tăng trưởng nhanh ở khu vực Đông Nam Á và thế giới. Warburg Pincus tin rằng thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ hậu cần ở Việt Nam sẽ có tác động rất lớn đến tăng trưởng kinh tế, khi mà đang có sự dịch chuyển địa điểm sản xuất từ các nước như Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản sang Việt Nam.

 

Theo ông Kaye, hiện chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng một phần tư Trung Quốc. Ngoài ra, sự tăng trưởng nhanh của thị trường nội địa và sự phát triển của ngành bán lẻ hiện đại đã thúc đẩy quỹ đầu tư này đầu tư vào bất động sản công nghiệp ở Việt Nam sau khi đã phát triển mảng này ở thị trường Trung Quốc, Ấn Độ...

 

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cũng cho thấy dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam liên tục tăng cao trong hai năm qua. Cụ thể, năm 2016, Việt Nam thu hút 24,86 tỉ đô la Mỹ vốn nước ngoài; năm 2017 lên tới 35,88 tỉ đô la, tăng 44,4% so với năm 2016. Đáng chú ý, nguồn vốn ngoại chảy vào lĩnh vực chế biến chế tạo luôn chiếm cao nhất với mức trung bình trên dưới 70%. Từ đó, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng sẽ tăng cao.

 

Bên cạnh những dự báo lạc quan, vẫn còn những lo ngại và thách thức đối với các nhà đầu tư đang có dự án ở Việt Nam, chủ yếu là do các thủ tục hành chính còn rườm rà gây mất thời gian trong việc thực hiện dự án. Các vấn đề về mặt hành chính như hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, vận dụng pháp luật không rõ ràng, thủ tục hành chính phức tạp... tiếp tục được các doanh nghiệp nước ngoài nêu ra và cho rằng cần được nhanh chóng cải thiện.

 

Trên thực tế, không phải bất kỳ khu công nghiệp nào cũng nhận được nhiều sự quan tâm của nhà sản xuất. Lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng của các nhà đầu tư nước ngoài là các khu công nghiệp đã được đầu tư đồng bộ hạ tầng, gắn với nhiều tiện ích.

 

Ngoài những ưu đãi chung của Nhà nước cho từng khu công nghiệp, nhà đầu tư còn quan tâm tới mạng lưới nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ có sẵn sàng cho hoạt động của nhà máy tại chỗ trong khi sản xuất công nghiệp phụ trợ vốn còn yếu kém ở Việt Nam. 

 

DiaOc24G.com/Theo TBKTSG.